Samuele Vorpe: la revisione delle stime immobiliari tra 'mazzata' e neutralità fiscale

di Samuele Vorpe *

Nel 2025 saranno trascorsi vent’anni della messa in vigore dei valori di stima degli immobili ticinesi secondo
la relativa legge cantonale del 1996. È importante segnalare questa data, poiché secondo tale ordinamento il Consiglio di Stato sarà tenuto ad ordinare la revisione generale dei valori ufficiali di stima. Cosa bisogna però attendersi dalla revisione generale?

In primo luogo, va osservato che la legge cantonale stabilisce espressamente che i fondi edificabili debbano essere valutati secondo il loro valore venale e che quest’ultimo debba corrispondere al prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione (si vedano gli articoli 15 e 16).
In secondo luogo, ci si chiede se gli attuali valori di stima siano conformi ai citati disposti della legge cantonale. Infatti, sulla base di diverse fonti attendibili basate su perizie di istituti finanziari, su aste pubbliche, sulla giurisprudenza della Camera di diritto tributario (CDT) del Tribunale d’appello del Canton Ticino, sull’esame storico-politico riguardante l’introduzione della legge cantonale sulle stime e dall’avamprogetto di legge del 2014 dell’allora ministra delle finanze Laura Sadis, è plausibile affermare che gli attuali valori di stima oscillino tra il 30 e il 40% del valore venale degli immobili.

Questa situazione non solo è chiaramente contraria alla legge, ma contraddice anche il diritto federale superiore, in particolare i principi costituzionali della parità di trattamento e la legge federale sull’armonizzazione delle imposte dirette dei Cantoni e dei Comuni (LAID). Da un lato, il Tribunale federale in passato ha avuto modo di considerare non conforme alla Costituzione federale e al principio di uguaglianza una circolare zurighese che prevedeva per la determinazione schematica del valore imponibile della sostanza immobiliare una valutazione inferiore al 70% del valore di mercato. Secondo i giudici, quest’ultimo deve situarsi tra il 70% e il 100% e, se supera il valore di mercato, va ridotto al 90%. Ne consegue, quindi, che il valore minimo della stima di un immobile deve essere pari almeno al 70% del valore venale. D’altro lato, a sua volta, la LAID stabilisce che la sostanza debba essere stimata al suo valore venale. Pertanto, questa legge federale, che si rivolge direttamente ai Cantoni, non consente ai fini dell’imposta sulla sostanza una riduzione percentuale fissa del valore fiscale stimato oppure una deduzione del valore venale di tutti gli immobili per agevolare l’accesso alla proprietà.

Considerando che il valore di stima del parco immobiliare ticinese attuale ammonta a circa 65 miliardi di franchi, e che questo valore rappresenta, come sopra indicato, circa il 30-40% del valore venale, per essere conformi al diritto federale superiore si impone, attraverso la revisione generale delle stime, almeno un raddoppio dei valori.

In assenza di un adeguamento delle disposizioni cantonali e comunali che fanno esplicito riferimento ai valori di stima da parte degli organi preposti, il risultato che ne consegue è un aumento delle entrate fiscali e una corrispondente minore uscita delle prestazioni sociali. Infatti, i valori di stima immobiliari servono non solo per determinare l’imposta sulla sostanza e l’imposta immobiliare cantonale e comunale, ma anche per erogare sussidi, stabilire la retta della casa anziani, così come del calcolo sui contributi di miglioria, per citarne solo alcune.

Si pone, quindi, la domanda a sapere se con l’aumento dei valori di stima si debba garantire la neutralità finanziaria oppure si vogliano migliorare i bilanci dello Stato. Da un lato, il Partito socialista, con il “Piano di rilancio per il Ticino” presentato nel 2021, si è posto tra i diversi obiettivi l’aumento delle entrate in favore dello Stato mediante il rialzo delle stime per un importo di 100 milioni di franchi. Dall’altro, UDC, Lega, PLRT e Centro hanno lanciato un’iniziativa popolare per iscrivere nella Costituzione cantonale il principio della neutralità della revisione delle stime immobiliari. Detto in altre parole, la revisione dei valori di stima immobiliare non deve comportare nel complesso un aumento automatico del gettito dei tributi pubblici. Da un profilo giuridico si tratta di una norma che non ha una valenza costituzionale, ma che grazie allo strumento dell’iniziativa può essere elevata a tale rango. Il patto politico della neutralità non è del resto nuovo e già lo si ricava dai dibattiti parlamentari che hanno portato all’adozione della legge cantonale sulle stime avvenuti alla fine degli anni Novanta.
Da un profilo fiscale va, infine, rilevato che una revisione generale delle stime immobiliari accompagnata da una riduzione delle aliquote dell’imposta sulla sostanza, senza che vi siano perdite di gettito, potrebbe migliorare notevolmente la competitività fiscale del Canton Ticino. Secondo la mozione presentata il 17 ottobre scorso da diversi deputati in Gran Consiglio, infatti, la posizione del Ticino potrebbe addirittura passare dall’attuale 16° al 4° posto ai fini dell’imposta sulla sostanza. Si tratta certamente di una prospettiva interessante per il rilancio fiscale del Canton Ticino nei confronti degli altri Cantoni che deve essere adeguatamente tenuta in considerazione!

* prof. Dr. iur., responsabile del Centro competenze tributarie della SUPSI of counsel at COLLEGAL Studio legale e notarile Attorneys at law